在他看來(lái)，爆火冰冷旅游只是哈的樓店一個(gè)很小的產(chǎn)業(yè)，東南亞旅游資源和人氣都很好，爾濱ky體育在線(xiàn)app但是市中經(jīng)濟(jì)依然很窮。即便2025年亞運(yùn)會(huì)將在哈爾濱召開(kāi)，介門(mén)交套其真正的月成月下游拉動(dòng)作用也不會(huì)太大?！耙郧肮枮I是房新房借大事件做新基建和改造基建，現(xiàn)在基本已經(jīng)不缺了。格連”

受困的續(xù)個(gè)行旅“冰城”地產(chǎn)，樓市“暖春”或在三四月份

李李是爆火冰冷哈爾濱群力板塊某鏈家店面的買(mǎi)賣(mài)店長(zhǎng)。近十年間，哈的樓店群力新區(qū)迅猛發(fā)展，爾濱成為哈爾濱的市中“網(wǎng)紅”板塊。

她告訴搜狐財(cái)經(jīng)，介門(mén)交套雖然旅游業(yè)火爆，月成月下游但是最近哈爾濱樓市并沒(méi)有太明顯的變化，比較穩(wěn)定。在她看來(lái)，如果旅游業(yè)比較好，可能會(huì)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)的上漲，但是肯定需要時(shí)間，兩年甚至三年。ky體育在線(xiàn)app房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下降是不可能的，上漲的話(huà)也是緩慢增長(zhǎng)。

“疫情期間，整個(gè)哈爾濱都在降價(jià)，哈爾濱群力板塊環(huán)境好，降價(jià)也是降得最少的板塊。群力地區(qū)的房?jī)r(jià)也是哈爾濱單價(jià)最高的區(qū)域?！崩罾钊绱私忉尩?。

從目前的房源掛牌價(jià)格來(lái)看，哈爾濱旅游業(yè)的火熱，一定程度上成為房?jī)r(jià)的穩(wěn)壓器。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2024年1月哈爾濱新房均價(jià)為10428元/㎡，環(huán)比上漲0.09%，而就2023年來(lái)看，哈爾濱的新房?jī)r(jià)格僅5月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其他月份均實(shí)現(xiàn)環(huán)比下跌。

即便掛牌價(jià)格略有回升，但是從2023年商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，仍能看到哈爾濱樓市的“寒氣”。

據(jù)哈爾濱365淘房數(shù)據(jù)顯示，1月至11月成交均價(jià)皆處于波動(dòng)下降狀態(tài)。2023年11月，哈爾濱商品住宅成交均價(jià)為8826元/㎡。2023年時(shí)哈爾濱樓市曾在5月有過(guò)一波“小陽(yáng)春，其商品住宅成交均價(jià)為10890元/㎡。

對(duì)于目前哈爾濱樓市，同處于群力片區(qū)的鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張宏深有感觸，自己剛剛?cè)胄?個(gè)月。在他看來(lái)，旅游業(yè)的火熱基本屬于“曇花一現(xiàn)”。

他所在的店面差不多有13個(gè)經(jīng)紀(jì)人，鏈家貝殼店的店長(zhǎng)又分為買(mǎi)賣(mài)店長(zhǎng)、租賃店長(zhǎng)、托管店長(zhǎng)，基本出門(mén)沒(méi)走多遠(yuǎn)就能看到一家地產(chǎn)店?！耙阅壳暗姆?jī)r(jià)來(lái)看，一個(gè)店面一個(gè)月成交七八套，明年是冬奧會(huì)，預(yù)計(jì)哈爾濱還會(huì)火一把，可能會(huì)好點(diǎn)?！睆埡耆绱讼蛩押?cái)經(jīng)透露。

同樣對(duì)哈爾濱樓市存有希望的是趙兆。他從小在哈爾濱長(zhǎng)大，如今在大連工作10年。談起哈爾濱的爆火，他向搜狐財(cái)經(jīng)透露，幸好沒(méi)有賣(mài)掉哈爾濱房子去三亞做買(mǎi)賣(mài)。

“在印象里，大學(xué)時(shí)群力板塊那邊剛開(kāi)始建設(shè)都是水拋?zhàn)?、草甸子，晚上去那邊都是漆黑一片，現(xiàn)在基本均價(jià)在兩三萬(wàn)的樣子?！贝畛藭r(shí)代的紅利，能夠坐享房?jī)r(jià)上漲。只是，趙兆認(rèn)為，哈爾濱的房子未來(lái)應(yīng)該不會(huì)漲，因?yàn)楣枮I也就十來(lái)個(gè)小區(qū)屬于高價(jià)位，其他均價(jià)大多在7000-10000元/㎡的水平。

逃離的人口與下降的房?jī)r(jià)

東北三省樓市低迷有目共睹。近年來(lái)，受氣候及產(chǎn)業(yè)等多重因素，無(wú)數(shù)東北人南下海南三亞置業(yè)，海南因此被稱(chēng)為東北人的“第二故鄉(xiāng)”。尤其是疫情原因讓此種境況逐漸加重。

2021年10月，哈爾濱打響救市第一槍?zhuān)雠_(tái)“十六條”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。哈爾濱更是出臺(tái)“買(mǎi)房最高補(bǔ)貼10萬(wàn)”等政策刺激樓市。但是，樓市一直不溫不火。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)向來(lái)與人口變化、土地供應(yīng)和金融政策等有關(guān)。哈爾濱樓市面臨的人口減少和購(gòu)房需求不足等問(wèn)題。

搜狐財(cái)經(jīng)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，從2017年到2021年，哈爾濱市的人口一直處于下降狀態(tài)。2021年哈爾濱的人口達(dá)到988.5萬(wàn)人，常住人口首次跌破千萬(wàn)。而根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2022年末2023年初戶(hù)籍總?cè)丝?39.5萬(wàn)人。

某位業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，樓市供大于求、人口又下降，這是樓市“帶不動(dòng)”的根本原因。

為了解決人口不足的原因，去年9月，哈爾濱13家房企組團(tuán)到南京賣(mài)房，帶去21個(gè)項(xiàng)目和近5000套房源，并打出“夏住哈爾濱”“清涼地產(chǎn)”的口號(hào)，想要吸引南方人來(lái)哈爾濱避暑。但是，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從9月9日到9月11日，為期3天的推介會(huì)上，整個(gè)活動(dòng)期間，成交量為零。

同樣選擇逃離哈爾濱的是李尚，他曾在哈爾濱生活8年，如今轉(zhuǎn)戰(zhàn)南方工作，他說(shuō)哈爾濱的樓市一直很穩(wěn)定、很低迷。離開(kāi)的時(shí)候最火的區(qū)域是群力新區(qū)、 哈爾濱西站。

在購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期之下，哈爾濱的新房及二手房?jī)r(jià)格成為影響置業(yè)的重要因素。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年11月哈爾濱新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比下跌1.3%，跌幅相較10月下降程度回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅收窄，新房市場(chǎng)連續(xù)32個(gè)月同比下行；二手房市場(chǎng)方面，房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，同比下降4.7%，降幅均有所收窄。

另一位常年在北京工作的哈爾濱人則告訴搜狐財(cái)經(jīng)，雖然家鄉(xiāng)旅游爆火，但據(jù)他所知樓市并沒(méi)有什么起色，都是流動(dòng)人口。黑龍江經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好，特別是疫情之后，主要問(wèn)題是沒(méi)有支柱產(chǎn)業(yè)。

作為全國(guó)千萬(wàn)人口的大城市，哈爾濱市的GDP曾經(jīng)雄踞全國(guó)50強(qiáng)，但目前已經(jīng)風(fēng)光不再。

在2023年前三季度的全國(guó)GDP排名中，哈爾濱市僅為第51位，僅次于山東省濟(jì)寧市。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，哈爾濱市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，其中工業(yè)占據(jù)較大比重。這或成為影響哈爾濱城市及樓市發(fā)展的阻力。

房企布局“冷淡”，去化周期58.6個(gè)月

除了人口的外流及房?jī)r(jià)的下降，房企們的“冷淡”態(tài)度已經(jīng)對(duì)哈爾濱的發(fā)展做出預(yù)設(shè)。

搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，東北樓市面臨去庫(kù)存難題，前幾年大規(guī)模布局東北的房企資金鏈趨緊。如今，房企在哈爾濱拿地鮮有案例。

某位TOP10房企員工告訴搜狐財(cái)經(jīng)，公司在哈爾濱江北有一個(gè)項(xiàng)目，并且早就清盤(pán)了 ，而且是代管代建，貌似也沒(méi)有再批、再建。另一位某TOP3房企員工則直接向搜狐財(cái)經(jīng)透露，公司沒(méi)有在冰雪大世界進(jìn)行布局。

此外，較長(zhǎng)去化周期也成為影響房企們布局的重要原因。

在易居研究院提供的《2023年11月100個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存去化周期表》中，哈爾濱位列第九，去化周期為58.6個(gè)月。

去化周期一方面反映了市場(chǎng)的態(tài)度，而不少人則對(duì)旅游業(yè)的爆火態(tài)度淡然。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出：“旅游所帶來(lái)的作用非常小，因?yàn)楹枚嗳酥皇侨ヅR時(shí)玩兒，它不像東北人去海南三亞，可能會(huì)度假、養(yǎng)老，這不太一樣?！?/p>

哈爾濱銀行某位風(fēng)控員工則告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“旅游火了，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)肯定會(huì)更加活躍，但應(yīng)該沒(méi)到能刺激樓市的地步。刺激樓市主要還是需要國(guó)家政策?！?/p>

去年以來(lái)，在房企資金鏈趨緊的背景下，哈爾濱樓市促銷(xiāo)手段頻出，各種節(jié)日折扣、特價(jià)房源、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、活動(dòng)抽獎(jiǎng)爭(zhēng)相上演。

一位哈爾濱當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)告訴搜狐財(cái)經(jīng)，目前來(lái)說(shuō)是買(mǎi)房比較好的時(shí)機(jī)。此后的返鄉(xiāng)置業(yè)及“金三銀四”或?qū)⒅乒枮I樓市帶來(lái)一波“小陽(yáng)春”。2025年亞洲冬季運(yùn)動(dòng)會(huì)將在哈爾濱召開(kāi)，有旅游和亞運(yùn)會(huì)，能拉哈爾濱10％左右GDP。

（李李、張宏、趙兆、李尚均為化名）