原標(biāo)題：融創(chuàng)文旅，燙手山芋正加速拋掉“燙手山芋”

面對艱辛、融創(chuàng)文旅漫長的正加資產(chǎn)萬博全站(Manbetx)債務(wù)局面，“不甘擺爛”的速拋融創(chuàng)選擇加速拋售文旅資產(chǎn)項目。

最新消息稱，掉項達文位于成都的目萬兩家酒店物業(yè)，以及位于武漢的燙手山芋融創(chuàng)武地長江文旅城項目都已擺上了貨架，正在等待新的融創(chuàng)文旅買家。這已是正加資產(chǎn)近一個月來，融創(chuàng)中國（以下簡稱融創(chuàng)）要轉(zhuǎn)讓的速拋第四個文旅資產(chǎn)項目了。

時過境遷，掉項達文舊日的目萬“白衣騎士”已變換身份，從買方轉(zhuǎn)為賣方。燙手山芋等待融創(chuàng)和孫宏斌的融創(chuàng)文旅是漫長的調(diào)整周期。

01

一個月加速拋售四個文旅項目

6年前融創(chuàng)接盤的正加資產(chǎn)萬達文旅資產(chǎn)，眼下被重新上架。

阿里拍賣網(wǎng)顯示，融創(chuàng)位于四川都江堰的兩處不動產(chǎn)，其中茅草碾路81號不動產(chǎn)為成都融創(chuàng)施柏閣酒店、萬博全站(Manbetx)至臻路100號不動產(chǎn)為成都融創(chuàng)堇悅酒店，包括酒店固定裝飾裝修將于2024年1月22日10時起進行拍賣，起拍價約5.97億元。

兩間酒店屬于融創(chuàng)成都萬達城的酒店集群部分，而融創(chuàng)成都萬達城正是融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌在2017年7月從王健林手中收購的13個文旅項目之一。

2017年7月10日，王健林和孫宏斌談成了一筆“世紀交易”，將萬達旗下76家酒店和13個文旅項目91%的股權(quán)及債務(wù)，作價631.7億元賣給了融創(chuàng)。

時移世易，事實上，如今這不是融創(chuàng)當(dāng)年收購的萬達文旅資產(chǎn)包項目第一次被拍賣。據(jù)搜狐旅游整理，近一個月內(nèi)，融創(chuàng)共有四個文旅項目被競拍，其中三個來自當(dāng)年的買賣。

2023年11月24日，江蘇省無錫市萬達文化旅游城66（融創(chuàng)茂）以7.2折后的21億元標(biāo)價進行拍賣，因為無人競拍而流拍，后來在1月19日進行二拍，起拍價降至17億元，最后依然流拍。

同樣進入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬達城地塊。1月2日，由昆明融創(chuàng)城投資有限公司所持有的昆明萬達城地塊的國有土地使用權(quán)及地上建筑物以7折后5.6億元的價格上架競拍。在第一輪流拍后，將起拍價再次進行以4.48億的“折上折”起拍，但該拍賣臨時被撤回，起因是存在對該拍賣財產(chǎn)提出的合理異議。

不僅是當(dāng)初融創(chuàng)從萬達手中“接盤”而來的項目被拍賣，融創(chuàng)其他文旅資產(chǎn)也被擺上了拍賣席。

據(jù)武漢光谷聯(lián)交所綜合交易平臺披露的信息顯示，武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司35%股權(quán)及對應(yīng)的43.8元債權(quán)在2023年12月29日掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價約10.99億元，掛牌結(jié)束日期為2月2日。

融創(chuàng)近期接二連三的舉動似乎在向外界傳達一個信息——它迫切需要投資人來接盤這些被擺上貨架的酒店、文旅資產(chǎn)，這也讓投資人們對于是否投資文旅項目和酒店產(chǎn)生猶疑。

02

拋售文旅資產(chǎn)

融創(chuàng)削債的一步棋

這些資產(chǎn)的出售并非偶然，其背后的原因很簡單：融創(chuàng)缺錢了。

根據(jù)融創(chuàng)2023年上半年財報數(shù)據(jù)，截至2023年6月30日，融創(chuàng)中國的借貸總額約3125.7億元，同期，融創(chuàng)現(xiàn)金余額同比減少28.9%至348.2億元。而其584.73億元的營收下，虧損金額達153.67億元。

據(jù)2021財報，融創(chuàng)中國總收入為2186.23億元，文旅城建造運營收入57.23億元，占比2.9%，貢獻相對較低。財報顯示，大手筆收購的物業(yè)、持有的文旅城資產(chǎn)減值撥備，以及2021年在進行出售貝殼股票、處理地產(chǎn)項目帶來的投資損失，是造成最終虧損的主因。另外，文旅城業(yè)務(wù)的大規(guī)模擴張也是集團資金流緊張的原因之一。

廣州融創(chuàng)文旅城

文旅項目開發(fā)周期較長，需要大量的資金投入，其回報率也受政策和季節(jié)等因素影響充滿未知，一旦資金鏈斷裂，可能會面臨較大的投資風(fēng)險，因此文旅是負累也是普遍的認知。當(dāng)融創(chuàng)無法按時償還債務(wù)時，它們也不得不面臨被擺上貨架、被出售的無奈命運。

實際上，通過拋售文旅項目或者以資抵債的困境并非融創(chuàng)獨有。

2021年底，房企密集爆雷。此后，昔日巨頭們紛紛走上債務(wù)重組的道路，埋頭盤點著手上的可售資產(chǎn)，無一例外，文旅項目都被悉數(shù)列入出售清單。

2021年以來，恒大童世界項目接連爛尾出售；富力地產(chǎn)當(dāng)年以189億元“撿漏”得來73家萬達酒店資產(chǎn)陸續(xù)被搬上待售貨架；佳兆業(yè)為了債務(wù)重組，先后撤出金沙灣國際樂園所歸屬的三家持股51%的文旅企業(yè)；藍光發(fā)展以1塊錢出售文旅項目更是吸引投資人和業(yè)界目光。

圖源：滄州渤海新區(qū)管理委員會政府官網(wǎng)

這其中有人是純粹是為了甩掉燙手山芋，有人為了重出江湖，也有人是為了韜光養(yǎng)晦。雖然交易的目的與意義有所差別，但實現(xiàn)手段是相似的。

地產(chǎn)系文旅正面臨著地產(chǎn)紅利時代的轉(zhuǎn)型，從當(dāng)下來看，許多地產(chǎn)公司并不樂觀。文旅項目作為地產(chǎn)集團的配套，和地產(chǎn)本身有著一榮俱榮、一損俱損的連帶關(guān)系，一旦地產(chǎn)母公司出現(xiàn)問題，甩賣文旅板塊救主往往成了第一選擇。

無論是為了以資抵債，還是為了迅速回籠資金過冬。從大走勢來看，那些積極上架文旅項目的地產(chǎn)商，短期內(nèi)都不會在文旅板塊有過多發(fā)力，昔日的“文旅夢”遇阻。

03

文旅熱帶來新機會

挑戰(zhàn)的另一面永遠是機遇。

當(dāng)下的文旅熱的同樣給地產(chǎn)商們帶來了新機會。在政策支持下，越來越多的文旅項目開發(fā)建設(shè)，不僅僅包括傳統(tǒng)的旅游景點，還涉及文化、科技、藝術(shù)等領(lǐng)域。當(dāng)下的文旅熱可以促進文旅項目快速迭代升級、優(yōu)化品質(zhì)、提速轉(zhuǎn)型，從而提升企業(yè)盈利效益。

匠心打磨文旅品牌產(chǎn)品是根本。隨著文旅消費不斷升級，人們對體驗感和互動性的要求越來越高，不再簡單的滿足于觀景，更要求文旅地產(chǎn)能提供沉浸式的體驗感。因地制宜的產(chǎn)品創(chuàng)新至關(guān)重要、打造個性化、差異化服務(wù)將成為探索之路。

精細化的運營是綁帶，讓游客產(chǎn)生二次消費的粘性。比網(wǎng)絡(luò)出圈更重要的是游客口碑，只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，才能獲取良好的游客口碑。而文旅地產(chǎn)要提高服務(wù)品質(zhì)，需要加強文化建設(shè)，提供高品質(zhì)的文化服務(wù)；提供高品質(zhì)的休閑服務(wù)，讓游客可以享受到舒適、健康、休閑的體驗；注重人才培養(yǎng)，提高服務(wù)水平。只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，才能更好地滿足消費者的需求，把游客“留下了”。

圖源：文旅貴州

當(dāng)然，文旅項目涉及土地開發(fā)、產(chǎn)品定位、運營等多個生態(tài)鏈，其中可承載的內(nèi)容較多，而這也意味著不確定因素的增多。入局文旅地產(chǎn)前，也需要進行充分的市場調(diào)研和風(fēng)險評估，確保投資決策的合理性。

同時，也需要選擇有實力和經(jīng)驗的開發(fā)商和經(jīng)營管理團隊，以保證項目的順利開發(fā)和長期穩(wěn)定收益。也需要注意解決發(fā)展中存在的問題和挑戰(zhàn)，如資源保護、服務(wù)質(zhì)量、市場競爭等，以實現(xiàn)文旅項目的可持續(xù)發(fā)展。

說到底，文旅資產(chǎn)增值需要通過文旅本身來實現(xiàn)，從每個體驗細節(jié)做起，用實力說服消費者拿出時間和預(yù)算去消費，游客不會給第二次機會，做好優(yōu)質(zhì)深度運營才能實現(xiàn)“文旅夢”。