原標(biāo)題：“救世主”煤老板闖局地產(chǎn):抄底商辦項(xiàng)目,救世主接盤爛尾樓,溢價(jià)拿地,不愛礦產(chǎn)愛房產(chǎn)
出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)淪為“地慘”，曾經(jīng)最大的煤老目接隱形大佬中國(guó)平安等險(xiǎn)資逐漸撤離地產(chǎn)，而地產(chǎn)圍獵者并沒有因此而隱匿。板闖辦項(xiàng)不愛開云(Kaiyun)2024年開年，局地經(jīng)互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊豪擲64億北京拿地，產(chǎn)抄產(chǎn)優(yōu)產(chǎn)城鋼鐵大佬14.02億抄底豪宅翡翠苑，底商又有“煤老板”“水泥巨頭”“糧油老板”“酒業(yè)大亨”等各界富豪們殺進(jìn)房地產(chǎn)。盤爛
搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，尾樓在此批地產(chǎn)掠食者中，拿地“煤老板”以高頻次、礦產(chǎn)大手筆頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)交易中，愛房不僅廣泛抄底公寓、質(zhì)資辦公等業(yè)態(tài)，市財(cái)而且有“煤老板”拿下純住宅或綜合性用地，救世主更有煤炭企業(yè)參與爛尾樓的煤老目接收購(gòu)與盤活之中。
一位常年從事供應(yīng)鏈貿(mào)易，主營(yíng)煤炭、鐵礦石、焦炭等大宗貿(mào)易的相關(guān)人士對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，煤炭行業(yè)抄底地產(chǎn)是好事情，房地產(chǎn)本來就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且核心城市的房?jī)r(jià)跌的可能性很小。煤炭行業(yè)這兩年一直不錯(cuò)，主要是有資金。就股票來看，其它行業(yè)跌得很慘，但是煤炭還算不錯(cuò)。
資本市場(chǎng)層面，2月2日，滬指一度跌超3%，市場(chǎng)情緒低迷，煤炭、開云(Kaiyun)石油板塊依然堅(jiān)挺。成份股上，中國(guó)神華、中國(guó)石化漲超2%，山西焦煤、中煤能源漲超1.6%，兗礦能源、平煤股份、中國(guó)海油、恒逸石化、陜西煤業(yè)、淮北礦業(yè)漲幅居前。
對(duì)于“煤老板”闖局地產(chǎn)，一位常年深耕地產(chǎn)的一線操盤手對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，資金找出口，他們覺得一線核心資產(chǎn)已經(jīng)跌了一輪，有炒底機(jī)會(huì)，但是大概率會(huì)抄在“半山腰”上。
闖局者再闖局：一線城市辦公及公寓資產(chǎn)成目標(biāo)，拿地偏向住宅等綜合用地
“煤老板”作為一個(gè)群體標(biāo)簽真正誕生始于2002年。彼時(shí)，我國(guó)開放電煤指導(dǎo)價(jià)，煤炭?jī)r(jià)格一夜之間全部上漲，讓“煤老板”貼上了“億萬富豪”的標(biāo)簽。早期完成原始財(cái)富積累的他們，在十年前就已經(jīng)投資影視，買車只挑豪車，買房就買整棟。
搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在隱退舞臺(tái)很久，煤炭大亨們?cè)俅胃哒{(diào)進(jìn)場(chǎng)，他們不僅抄底了一線城市商業(yè)辦公及公寓資產(chǎn)，而且在土地市場(chǎng)上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續(xù)投資購(gòu)買上海中糧海景壹號(hào)公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產(chǎn)。
以2023年11月交易的中糧海景壹號(hào)5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓為例，其買家是上海邕鵬實(shí)業(yè)，背后由內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)100%持股。
在“煤老板”參與的交易中，不少標(biāo)的位置優(yōu)越。中糧海景壹號(hào)毗鄰“中國(guó)第一豪宅”湯臣一品，部分樓棟距離黃浦江僅約百米，直面一線江景和對(duì)岸的外灘萬國(guó)建筑群。如此核心的區(qū)位，公告中指出項(xiàng)目增值額為34億，增值率465.13%。
此外，2023年10月，金茂轉(zhuǎn)讓的北京威斯汀大飯店也由“煤老板”接手，成交價(jià)28.01億元。金茂威斯汀位置同樣優(yōu)越，位于北京朝陽區(qū)燕莎商圈、毗鄰中央商務(wù)區(qū)三里屯附近的34層豪華酒店。酒店自2008年開業(yè)以來，中國(guó)金茂委托萬豪國(guó)際管理集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，總建筑面積約為77945平方米，曾接待眾多外國(guó)首腦及體育、商界精英人士。
再往前倒推，具體案例有2022年7月，內(nèi)蒙古匯能煤電集團(tuán)以62億元購(gòu)買了上海靜安大悅商務(wù)中心。2022年7月，爛尾十余年的西江月被辰宮地產(chǎn)接盤，辰宮地產(chǎn)背后有本省榆林、神木的能源集團(tuán)作后盾。2022年5月，鄂爾多斯（600295.SH）公告，擬斥資27億元收購(gòu)上海蘇河灣中心3、4號(hào)寫字樓等。
對(duì)于此種現(xiàn)象，盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚告訴搜狐財(cái)經(jīng)，它的影響是復(fù)雜和多方面的。首先，這些企業(yè)家的投資行為可能會(huì)對(duì)地產(chǎn)出清產(chǎn)生一定的影響。他們的購(gòu)買行為可能會(huì)給市場(chǎng)帶來一定的資金支撐，減緩房?jī)r(jià)下跌的速度，從而避免市場(chǎng)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。
“同時(shí)，這些投資者的進(jìn)入也有助于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)辦公資產(chǎn)通常作為抵押物為企業(yè)提供融資，有助于降低金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！苯Q。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，從出售企業(yè)來講，原則上是企業(yè)資金面比較緊張，通過出售非核心資產(chǎn)去套現(xiàn)，補(bǔ)充公司的現(xiàn)金流。從投資城市名單來講，“煤老板”重點(diǎn)關(guān)注的酒店類資產(chǎn)一般都是在北上廣深蘇州，還有杭州、成都這類一線城市及強(qiáng)二線城市，以及三亞這樣的旅游城市。原則上一線及強(qiáng)二線城市等10個(gè)城市值得主動(dòng)投資并持有，其他大部分城市并沒有投資價(jià)值。
就拿地層面來看，在民營(yíng)房企隱退于土拍市場(chǎng)之時(shí)，“煤老板”們以“救世主”的形象活躍在土地市場(chǎng)中。土豪“煤老板”們不僅沒有底價(jià)成交，而是多以溢價(jià)拿地。
2023年10月，金匯海以15.1億、10.22%的溢價(jià)率拿下北京房山區(qū)拱辰街道綜合用地(含住宅)，金匯海由山西金泉能源集團(tuán)100%持股，背后是山西“煤老板”溫秋貴家族，這也讓這橫跨能源、地產(chǎn)、銀行、貨運(yùn)的公司再填“拼圖”。
無獨(dú)有偶，2023年9月，山西金振德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.796億，溢價(jià)率約15%搖中廣州番禺新光快速路地塊。2023年8月，山西“煤老板”張亞平以22.53億、溢價(jià)15%拿下成都龍泉驛十陵板塊一地塊。
折價(jià)收購(gòu)，是否會(huì)抄在“半山腰”上？
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整與煤炭行業(yè)的發(fā)展形成了利益契合。近年來煤炭行業(yè)一直保持較高的收益，而房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整階段。有業(yè)內(nèi)人士指出，今年的煤價(jià)已經(jīng)是三年前的兩倍，而某些城市的房?jī)r(jià)卻相對(duì)三年前打了多個(gè)扣折，這顯然是一筆十分劃算的交易。
Mysteel統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)36家上市煤企發(fā)布的2023年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入約12000億元，合計(jì)凈利潤(rùn)約1630億元。其中，有32家企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，中國(guó)神華以凈利潤(rùn)482.69億元排名第一。另?yè)?jù)國(guó)信證券，近年來煤炭板塊上市公司業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。
此批進(jìn)場(chǎng)的“煤老板”大多是資金雄厚的掌舵者。例如，購(gòu)買上海大悅中心的內(nèi)蒙古匯能煤電集團(tuán)以496.4億元的營(yíng)收位列今年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)中第240位，也是煤炭企業(yè)中的第三位。山西鵬飛集團(tuán)2022年?duì)I收突破1000億元大關(guān)，是山西省民企中唯一跨入千億級(jí)陣營(yíng)的民企，在中國(guó)能源500強(qiáng)榜單中排在第114位；在成都拿地的張亞平背后的東輝能源位列298位。
但是，即便是瞅準(zhǔn)了一線城市核心區(qū)域的商辦、公寓等資產(chǎn)的抗跌性，面對(duì)不確定的市場(chǎng)環(huán)境，其依然有下行的可能。另外，在住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)普遍下行的市場(chǎng)中，想要做好造房這筆買賣，仍然意味著面臨不少挑戰(zhàn)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)商品房?jī)H賣了11.66萬億元，相比于高點(diǎn)的10萬億元的銷售再度減少。2023年12月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全線下行。
僅以寫字樓來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年第四季度全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.70元/平方米/天,環(huán)比下跌0.34%,跌幅較2022年亦有所擴(kuò)大，降至近5年的新低。
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，“煤老板”的策略是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的理解和對(duì)未來市場(chǎng)回暖的預(yù)期。他們收購(gòu)的資產(chǎn)通常是折價(jià)的。他們認(rèn)為這些資產(chǎn)的處置價(jià)格低于其內(nèi)在價(jià)值和公平市場(chǎng)價(jià)值。
“如果市場(chǎng)確實(shí)如他們預(yù)期的那樣回暖，那么這些資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)上升，他們可以通過出售這些資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。這種投資策略并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖可能會(huì)因?yàn)槎喾N因素而延遲或不如預(yù)期，例如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、政策調(diào)整、市場(chǎng)供需關(guān)系變化等?！?/p>
黃立沖的理解是，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，那么這些投資者可能面臨資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能出現(xiàn)虧損。目前房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性通常較低，一旦市場(chǎng)環(huán)境惡化，這些投資者可能難以快速出售資產(chǎn)以避免損失。
避免過度依賴單一行業(yè)，利于房地產(chǎn)出清
盡管煤炭相對(duì)于其他行業(yè)表現(xiàn)向陽，但是多位煤炭行業(yè)從業(yè)者告訴搜狐財(cái)經(jīng)，去年煤炭行業(yè)相對(duì)于其他年份表現(xiàn)并不理想。這也導(dǎo)致了部分煤炭大亨抄底地產(chǎn)，加速資產(chǎn)多元化，避免過度依賴單一行業(yè)。
以收購(gòu)上海蘇河灣中心的鄂爾多斯來看，其2023年前三季度主營(yíng)收入220.28億元，同比下降21.23%；歸母凈利潤(rùn)25.33億元，同比下降44.01%；扣非凈利潤(rùn)24.74億元，同比下降44.2%；其中2023年第三季度，公司單季度主營(yíng)收入70.56億元,同比下降16.91%。
中誠(chéng)信國(guó)際報(bào)告顯示，2023年以來，煤炭?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落但仍處于相對(duì)高位，煤炭企業(yè)整體保持較好的獲現(xiàn)和盈利能力，企業(yè)杠桿指標(biāo)和償債指標(biāo)總體保持向好態(tài)勢(shì)。
“未來煤炭供需緊張的態(tài)勢(shì)持續(xù)緩解，煤炭?jī)r(jià)格或承壓，煤炭企業(yè)盈利及獲現(xiàn)能力或?qū)⒒芈?，償債指?biāo)表現(xiàn)或趨弱，但考慮到行業(yè)融資環(huán)境有所改善，煤炭企業(yè)債務(wù)接續(xù)仍較有保障。”報(bào)告如此寫道。
事實(shí)上，煤炭行業(yè)也經(jīng)過多輪調(diào)整。2002年，煤炭造富時(shí)代開啟。2012-2015年，產(chǎn)能過剩，讓煤炭?jī)r(jià)格下行。2016年，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革啟動(dòng)，落后產(chǎn)能退出力度加大，先進(jìn)產(chǎn)能穩(wěn)步釋放，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)帶動(dòng)下游需求恢復(fù)，讓煤價(jià)上漲。2020年，疫后全球經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)外需求快速增長(zhǎng)，通過核增釋放優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能快速增加供給，平抑煤炭?jī)r(jià)格波動(dòng)。
煤炭行業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，需要大量投資建設(shè)煤礦、運(yùn)輸線路、煤炭加工廠等固定資產(chǎn)。因此，煤炭企業(yè)的固定資產(chǎn)投資占比通常較高。
搜狐財(cái)經(jīng)根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際報(bào)告梳理發(fā)現(xiàn)，從2018年開始煤炭行業(yè)的杠桿率一直處于波動(dòng)下行的趨勢(shì)，而近年來煤炭開采和和洗達(dá)業(yè)固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比逐漸下滑，在2022年6月達(dá)到近5年來最高點(diǎn)50%，至2023年占比達(dá)到10%。
于地產(chǎn)而言，黃立沖對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，“煤老板”闖局地產(chǎn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清是有幫助的。把市場(chǎng)中的不良資產(chǎn)被清除或轉(zhuǎn)移，有助于市場(chǎng)恢復(fù)健康。他們是不良資產(chǎn)市場(chǎng)中的禿鷲，吃死去地產(chǎn)公司的腐肉，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格下跌到一定程度，吸引了資金雄厚的投資者進(jìn)場(chǎng)，這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少恐慌情緒，促進(jìn)市場(chǎng)的自我修復(fù)。
一方面，房企通過出售資產(chǎn)緩解一下資金壓力。另一方面，相比于煤炭行業(yè)的不穩(wěn)定性，被“煤老板”們視為理想的投資標(biāo)的的房地產(chǎn)實(shí)物，在抄底進(jìn)場(chǎng)的環(huán)境下亦有獲得穩(wěn)定回報(bào)的可能。
在江瀚看來，對(duì)于煤炭大佬這些闖局者而言，他們也面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。首先，他們需要面對(duì)市場(chǎng)不確定性的影響，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)等。其次，他們需要考慮如何將這些商業(yè)辦公資產(chǎn)進(jìn)行有效的管理和運(yùn)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的收益。此外，他們還需要關(guān)注市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，及時(shí)調(diào)整投資策略，避免因市場(chǎng)變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。
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