原標(biāo)題：再迎利好，再迎利好中國華融累計(jì)馳援融創(chuàng)超百億

11月21日，中國資合作融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，華融亞博·滾球就上海亞龍項(xiàng)目已與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（簡稱“中國華融”）達(dá)成融資合作。累計(jì)根據(jù)協(xié)議，馳援超百中國華融將向該項(xiàng)目公司提供34.8億元借款，融創(chuàng)期限不超過3年，億項(xiàng)款項(xiàng)將用于上海亞龍項(xiàng)目的目融開發(fā)建設(shè)。值得關(guān)注的再迎利好是，本次融創(chuàng)獲得的中國資合作借款沒有采取以往出讓項(xiàng)目股權(quán)，日后回購的華融方式，而是累計(jì)提供連帶擔(dān)保責(zé)任后直接拿錢。

據(jù)公告顯示，馳援超百上海亞龍項(xiàng)目為融創(chuàng)與新湖中寶（600208）合作開發(fā)的融創(chuàng)項(xiàng)目，位于上海核心區(qū)域黃浦區(qū)，億項(xiàng)總建筑面積約43萬平方米，住宅總可售面積約22.8萬平方米。截至11月21日，融創(chuàng)及新湖中寶分別持有項(xiàng)目公司50%股權(quán)。公告表示，亞博·滾球此次合作，將助力項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)恢復(fù)正常、順利入市。

這也是繼11月20日宣布境外債務(wù)重組正式生效后，出險(xiǎn)房企融創(chuàng)再迎利好消息，而此次是融創(chuàng)與中國華融的第二次融資合作。2022年12月，中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行）組成的銀團(tuán)、中信信托等合作方一起對融創(chuàng)位于上海董家渡的巨無霸黃金項(xiàng)目注資120億。其中，華融投放不高于85億資金。在為融創(chuàng)集團(tuán)保留核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，以“股+債”方式介入紓困，為聯(lián)動銀團(tuán)繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款。推動解決董家渡舊改項(xiàng)目4400戶居民、280戶企業(yè)的拖欠拆遷款問題。

據(jù)了解，上海董家渡項(xiàng)目位于外灘金融聚集帶核心區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積約68.8萬平方米，也是當(dāng)時(shí)的地王項(xiàng)目。2022年12月，該項(xiàng)目未售部分對應(yīng)貨值超過500億元，此前入市的一期產(chǎn)品為融創(chuàng)“壹號院”系高端型項(xiàng)目，該項(xiàng)目周邊房價(jià)在20萬/平方米以上。

而在董家渡項(xiàng)目上，融創(chuàng)的持股比例也從100%降至了10.3%,中信信托和蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)成為新晉股東，分別持股64.678%、25%。但融創(chuàng)還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時(shí)，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。截至目前中國華融已累計(jì)馳援融創(chuàng)中國超百億，創(chuàng)下出險(xiǎn)房企融資規(guī)模之最。

在今年3月的境外債務(wù)重組說明會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示：“接下來公司不再低價(jià)處置核心資產(chǎn)，而是選擇和和AMC積極合作。這樣可以為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引入啟動資金，盤活資產(chǎn)?！?/p>

據(jù)了解，除了中國華融外，融創(chuàng)還與中國東方、中國長城資產(chǎn)、中國信達(dá)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等多家金融資產(chǎn)管理公司（AMC）陸續(xù)開展合作，成功盤活了不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，包括上海外灘壹號院、武漢桃花源、西安曲江印、咸陽森嶼島等多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)盤活。規(guī)模超過240億元，均為“AMC+銀行”的融資模式創(chuàng)新。不得不說，融創(chuàng)的成功“減負(fù)“，AMC發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

例如：2022年12月下旬東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作，融資規(guī)模33.11億，將用于化解原有債務(wù)以及支持項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)。東方資產(chǎn)行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)仍然是操盤方，并會在未來融資償還后回購股權(quán)。陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項(xiàng)目的融資合作也已完成，AMC行使監(jiān)管職責(zé)，聯(lián)合銀團(tuán)為項(xiàng)目注入新資金。紓困方式同上述兩家AMC一樣，陜西金資行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。

融創(chuàng)自2022年5月出險(xiǎn)后，至今成功化債近900億，并于次日再次受到AMC機(jī)構(gòu)34.8億元的借款馳援，僅用了500余天，成為行業(yè)內(nèi)經(jīng)營恢復(fù)進(jìn)度較快的房企之一，也成為了房企自救的標(biāo)桿，AMC的馳援確實(shí)是其“減負(fù)之路”重要的一環(huán)。

事實(shí)上，由于當(dāng)前有部分出險(xiǎn)房企規(guī)模較大，為了破解自身資金受限的問題，大型AMC也開始嘗試通過聯(lián)合國央企或信托、銀團(tuán)等，對身處險(xiǎn)境的房企進(jìn)行紓困，降低紓困難度，助力“保交樓”工作的開展。自2022年11月房地產(chǎn)“金融16條”推出后，AMC積極開展房企紓困行動，例如2023年以來，中國華融運(yùn)用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等特色金融工具箱，以重點(diǎn)房企的重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口，通過風(fēng)險(xiǎn)隔離、重組紓困、資源整合、并購出清等方式，成功實(shí)施一批保交樓、穩(wěn)民生項(xiàng)目，打造了可復(fù)制、可推廣的紓困化險(xiǎn)模式。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測，從2022年12月到2023年6月底，AMC介入的房企紓困有14宗，除了未披露金額的項(xiàng)目外，紓困資金超過484億元，涉及房企包括中國恒大、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、旭輝集團(tuán)、中南建設(shè)及德信中國等出險(xiǎn)房企。

按照紓困對象不同，AMC對房企的紓困可分為項(xiàng)目與企業(yè)兩大方向：

在項(xiàng)目層面上：一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營，部分擁有開發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

在企業(yè)層面上：主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會參與部分較小房企的破產(chǎn)重整。

而從上面梳理的表格中中來看，AMC通過房企集團(tuán)層面介入紓困的案例并不多，更多的紓困還是集中在項(xiàng)目端，即便是集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，最終目標(biāo)仍然是項(xiàng)目紓困。

站在AMC的角度來看，AMC在當(dāng)前紓困中主要是投入增量資金啟動項(xiàng)目，后續(xù)更多是依靠盤活項(xiàng)目、滾動開發(fā)，進(jìn)而從項(xiàng)目收回資金，最終還是為了追求項(xiàng)目收益最大化或者風(fēng)險(xiǎn)最小化。大多數(shù)AMC更重視地產(chǎn)項(xiàng)目層面的紓困，包括在地方政府引導(dǎo)下，專為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供支持的地方性紓困基金，以及AMC和代建企業(yè)合作，在全國范圍內(nèi)篩選紓困項(xiàng)目。

在行業(yè)并購重組盤活存量資產(chǎn)的過程中，AMC成為房地產(chǎn)紓困的一股重要力量。在政策激勵之下，AMC或?qū)⒗^續(xù)加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，成為加快風(fēng)險(xiǎn)出清的又一抓手，這對于出險(xiǎn)房企來說，確實(shí)釋放出了積極信號。

但要知道的是AMC介入的主要目的在于紓困，為出險(xiǎn)房企量身定制紓困方案，保障出險(xiǎn)房企存量項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，幫助其恢復(fù)造血功能，助力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清和良性循環(huán)。即使在“保交樓”大勢下，并不意味著所有出險(xiǎn)房企都將得到有效的紓困。如若僅僅依托通過救項(xiàng)目來推動救企業(yè)，在市場修復(fù)乏力的情況下，以AMC有限的資源投入，難以從根本上緩解出險(xiǎn)房企當(dāng)下面臨的資金壓力。要想擺脫當(dāng)下困境，大量的民營房企還是需要通過市場出清的方式進(jìn)行重整。

（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含）

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