相比于住宅物業(yè)，深圳深圳寫字樓市場的寫字向抄調整更為劇烈。
來自深圳中原寫字樓部的樓價樓香滾球體育APP數據顯示，2023年深圳三大核心區(qū)域——福田、格跌港客羅湖、回年豪擲戶物南山的前港寫字樓租售單價，較歷史最高值均有20%以上幅度的人反下滑，價格回到10年前。業(yè)主億掃業(yè)戴德梁行的深圳數據也顯示，截至2023年末，寫字向抄深圳甲級寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，樓價樓香幾乎回調至2013年的格跌港客水平。
需求下滑的回年豪擲戶物背景下，深圳三大核心區(qū)寫字樓的前港買賣價格出現“3字頭”。2023年，人反滾球體育APP福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交價分別為4.2萬元/平方米、3.1萬元/平方米、5.0萬元/平方米，分別較歷史最高點下跌29%、22%、29%。
租金回調幅度更大，“供應大戶”南山區(qū)的租賃價格重回“1字頭”。福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交租金分別為222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米，分別較歷史最高點下跌42%、35%、32%。
位于南山的深圳科興科學園，歷史最高租金曾觸及220元/月/平方米，2023年的平均租金為140元/月/平方米，降幅超過36%。
時代周報記者走訪了解到，為了招租，寫字樓業(yè)主不得不通過降租、贈送裝修、延長免租期等手段招攬客戶。一名負責科興科學園招商的人士告訴時代周報記者，園區(qū)目前一二百平方米的小面積物業(yè)較為緊俏，大面積選擇充足。一間200平方米的物業(yè)，報價約160元/月/平方米，扣除物管費則為140元/月/平方米，如果租約長，還有議價空間。
科興科學園附近的一個全新寫字樓項目，于2023年底啟動招租，目前還有不少大面積物業(yè)在租，最低租金可以談到100元/月/平方米。
“租金下跌本質是供需失衡的結果?！绷_志文表示。
第一太平戴維斯統(tǒng)計數據顯示，2023年，深圳共錄得13個新項目入市，帶來91.9萬平方米供應。因內外部經濟環(huán)境挑戰(zhàn)猶存，多數租戶普遍收緊預算，全年租賃需求處近年低位，空置率同比上升4個百分點至28.9%。鑒于企業(yè)租賃決策周期延長，業(yè)主普遍降租以增強吸引力，租金指數同比下降5.4%。
另一方面，主力客群發(fā)生結構性變化，跨區(qū)選址推動多中心格局形成，也對傳統(tǒng)核心區(qū)的租金造成一定沖擊。
“深圳是一個比較新的城市，很多商務區(qū)發(fā)展較快，交通、配套都很齊全，項目品質也不錯，會稀釋一部分核心區(qū)的客戶。比如福田CBD的客戶搬遷到車公廟，后海的客戶搬遷到前海、超總?！绷_志文表示。
當然，企業(yè)自身也有降本增效的需求?！耙徊糠制髽I(yè)確實經營壓力比較大，租約到期后從最核心的商圈搬到次核心商圈或中心區(qū)邊緣。我們接觸到的一些科技公司、制造業(yè)企業(yè)已經做出這樣的選擇?！绷_志文進一步表示，當租戶的選擇增多，業(yè)主方會希望在不確定性的市場環(huán)境下留住支付能力較強的客戶，所以也會主動減租。
福田中心區(qū)一招租中的寫字樓物業(yè)，時代周報記者攝
對于寫字樓市場未來的走向，業(yè)內的判斷偏謹慎樂觀。
“價格仍然有一定的下調壓力?！绷_志文表示。
第一太平戴維斯監(jiān)測數據顯示，2024年深圳寫字樓預計新增供應達89萬平方米，市場去化或隨大規(guī)模新增供應而進一步承壓。在此背景下，業(yè)主為實現預期去化目標將延續(xù)以價換量策略，平均租金預計于短期內保持下降趨勢。
“大多數企業(yè)的增長不會是爆發(fā)式的，但每年都有一定體量的寫字樓供應，加上存量規(guī)模不小，今年寫字樓租金依然有一定的下行壓力。但局部市場和項目跌幅將有所收窄至接近底部?！绷_志文說。
“我自己的看法是，深圳寫字樓最壞的時期已經過去了?！编嵤鍌愓J為，目前深圳寫字樓市場已經轉向復蘇，市場上開始有投資的需求，長期穩(wěn)定的投資回報率吸引中長期投資客入場，隨著各種政策利好因素不斷釋放，市場預期信心將逐步恢復。
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