原標(biāo)題：從瘋狂 掃貨 到折價(jià)出售,接力許家印、李嘉誠(chéng)之后,掃貨地產(chǎn)大佬“接力”甩賣香港寫字樓

出品｜焦點(diǎn)財(cái)經(jīng) 搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

作為全球金融中心的香港，中環(huán)的從瘋出售云開體育app官網(wǎng)入口網(wǎng)頁版寫字樓已有五六十年的歷史，曾以租金“貴”絕全球。折價(jià)之后在這里，許家香港寫字眾多外資金融機(jī)構(gòu)匯集于此，印李從供應(yīng)鏈、嘉誠(chéng)消費(fèi)、地產(chǎn)大佬市場(chǎng)、甩賣國(guó)際關(guān)系等公司搬遷變化中，樓恒亦能窺見世界競(jìng)爭(zhēng)格局及樓市的接力最新動(dòng)態(tài)。

11月17日，掃貨市場(chǎng)有消息稱，從瘋出售世茂集團(tuán)主席許榮茂減價(jià)求售香港中環(huán)寫字樓兩樓層，折價(jià)之后最新叫價(jià)共逾14億港元。許家香港寫字無獨(dú)有偶，禹洲集團(tuán)也于近日作價(jià)5億港元放售香港中環(huán)中心物業(yè)，實(shí)際呎價(jià)低至20432港元。此前，在今年，云開體育app官網(wǎng)入口網(wǎng)頁版恒大被爆拋售香港總部大廈進(jìn)行套現(xiàn)。

受內(nèi)地房企債務(wù)危機(jī)影響，低價(jià)甩賣香港中環(huán)寫字樓成為常態(tài)，這與之前2018年左右內(nèi)地房企瘋狂在香港“掃貨”形成鮮明對(duì)比。

此外，疊加外資金融機(jī)構(gòu)裁員等因素影響，香港寫字樓空置率也愈發(fā)嚴(yán)重，讓尋找買家成為難點(diǎn)。

某位諳熟寫字樓操作邏輯的業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)透露：“2017到2020這幾年，開發(fā)商收購(gòu)了很多商辦樓，用來做長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橘I1億能融到2億，多1億做住宅開發(fā)。首先做抵壓貸，再做私募，再做經(jīng)營(yíng)收入貸，可以實(shí)現(xiàn)多層次融資，內(nèi)地和香港都是類似的玩法?！?/p>

該位人士指出，前幾年市場(chǎng)好，開發(fā)商可以多買資產(chǎn)，能融到比資產(chǎn)多的錢。但現(xiàn)在這一模式已玩不轉(zhuǎn)，只能賣掉資產(chǎn)，關(guān)鍵是能賣掉也很難。

折價(jià)出售，尋找買家仍然艱難

對(duì)于此次內(nèi)地開發(fā)商的頻繁甩貨，第一太平戴維斯(香港)有限公司研究及顧問咨詢部董事湯卓軒對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，內(nèi)地業(yè)主面臨財(cái)務(wù)困境、高利率和高風(fēng)險(xiǎn)，被迫出售投資物業(yè)（包括分層寫字樓）。

“需求萎縮及供過于求讓寫字樓租賃市場(chǎng)下滑，導(dǎo)致 2019 年至 2023 年寫字樓租金下降 35%，這意味著寫字樓投資 2%-3%的收益率對(duì)投資者不具備吸引力。 市場(chǎng)上只剩下終端用戶，在需求大幅下降的情況下，2019 年至 2023 年寫字樓價(jià)格也下降了 32%。”湯卓軒稱。

在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，拋售寫字樓主要是為了償還到期債務(wù)，或者用于保交樓。因?yàn)榇蠹叶疾惶敢馊ベI暴雷企業(yè)的房子，導(dǎo)致回款緩慢，不得不折價(jià)出售。

回溯世茂入手該棟寫字樓的過往，2018年2月，世茂趁中國(guó)國(guó)儲(chǔ)能源化工集團(tuán)因故退出交易，從而購(gòu)入中環(huán)中心的36、37、62以及76樓等9層單位。彼時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)向好，香港寫字樓多年蟬聯(lián)全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的都市。

如今，世茂作為暴雷房企債務(wù)纏身，不得不折價(jià)出售。事實(shí)上，折價(jià)出售香港寫字樓的的不止世茂。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，由禹洲集團(tuán)持有的香港中環(huán)中心低層全層戶，新近委托代理推出放盤，叫價(jià)5億港元，實(shí)際意向呎價(jià)低至20432港元，同樣是低價(jià)出售。

作為暴雷房企，禹洲已經(jīng)在2022年4月份以約5億港元沽出中環(huán)半山堅(jiān)道48號(hào)全幢服務(wù)式住宅UPPER CENTRAL，成交呎價(jià)約1.61萬港元，較2021年叫價(jià)下降3億港元或37%。

此外，今年7月，有消息稱，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)確認(rèn)參與競(jìng)投恒大香港總部大樓，如果最終成交價(jià)估值約為90億港元，相比去年傳聞的105億港元越秀地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)，折扣達(dá)到14.28%。要知道，2015年，中國(guó)恒大是以125億港元的價(jià)格購(gòu)得該物業(yè)，此時(shí)再度出售折扣達(dá)到28%。

恒大香港總部大樓的前身是美國(guó)萬通大廈，2015年許家印從香港富豪劉鑾雄手中高位接盤，許家印因此成為第一位在香港擁有一棟完整大樓的內(nèi)地地產(chǎn)富豪。如今，伴隨著恒大2.4萬億的巨額債務(wù)，甩賣變現(xiàn)成為無奈之舉。

另外，去年8月，為了緩解現(xiàn)金流緊張，旭輝公告稱擬將一香港項(xiàng)目變現(xiàn)出售，接手的則是林氏兄弟，作價(jià)6.74億港元。

當(dāng)然，上百億規(guī)模的寫字樓交易實(shí)屬罕見。目前最高的價(jià)格是2017年李嘉誠(chéng)以400多億賣掉中環(huán)中心，買家則是一大堆公司組成的財(cái)團(tuán)。

與此時(shí)開發(fā)商的甩貨相比，幾年前內(nèi)地客南下掃貨潮讓人恍惚。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商進(jìn)軍香港圈地，更有人斥資數(shù)千萬“掃貨”。

搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，寫字樓之外，在2016年至2018年之間，中國(guó)恒大、碧桂園和雅居樂均通過不同渠道在香港獲取土地。

2017年，雅居樂以約4億元拿下側(cè)魚涌英皇道992至998號(hào)100%股權(quán)，另以7.4億8成入股九龍?zhí)笼埰詣e墅。同年6月，碧桂園同意以6.1億港元收購(gòu)一家在九龍賈炳達(dá)道擁有七幢樓宇的公司，完成后碧桂園將持有Plan Link的100%權(quán)益。

2018年年初，恒大在年初1月份通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式從香港地產(chǎn)商李兆基名下恒基地產(chǎn)手中買入位于新界屯門區(qū)的一幅住宅用地，交易價(jià)約為65億港元。

外資轉(zhuǎn)移、需求減弱，香港寫字樓價(jià)格仍面臨下跌壓力

香港的寫字樓曾是世界上最昂貴的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)之一，對(duì)于香港寫字樓出現(xiàn)下跌的原因，匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，主要原因有三點(diǎn)：

第一，疫情三年讓不少公司縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模，導(dǎo)致寫字樓一部分空置。第二，疫情令辦公方式變成了更加靈活的流動(dòng)辦公，大家已經(jīng)習(xí)慣視頻交流、會(huì)議系統(tǒng)等交流方式，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)整體寫字樓需求減少；

第三，很多國(guó)際公司把總部搬到新加坡、東京等其他城市，或分成幾個(gè)區(qū)域總部?，F(xiàn)在香港所面臨的狀況是，商業(yè)過去所扮演的外資投資中國(guó)的“跳板“角色減弱，這便會(huì)導(dǎo)致整個(gè)香港金融圈和商業(yè)對(duì)外資服務(wù)功能減少，自然對(duì)寫字樓的需求就會(huì)減少。

此外，他還透露：“外資通過房地產(chǎn)基金或者一些基金進(jìn)行所謂的全球化布局，他們持有房地產(chǎn)最好的組合方式就是寫字樓資產(chǎn)，這些資產(chǎn)在過去屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前超甲級(jí)寫字樓大多以單棟形勢(shì)持有，現(xiàn)在整棟寫字樓在開售時(shí)被散賣掉。如果被賣散掉，這樣租金也會(huì)下滑，因?yàn)槭チ苏w維護(hù)的統(tǒng)一形象。

第一太平戴維斯(香港)有限公司董事總經(jīng)理、投資及銷售部主管袁志光則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，目前的香港大部分寫字樓由大業(yè)主持有，如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、香港置地、恒基兆業(yè)等，而一些分層產(chǎn)權(quán)的寫字樓則由個(gè)人投資者持有，這可能會(huì)對(duì)寫字樓價(jià)格的下跌造成壓力。

“外國(guó)投資者和私募基金持有的寫字樓不多，對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)亦有影響。”袁志光稱。

供求關(guān)系決定了價(jià)格，高力國(guó)際集團(tuán)公司數(shù)據(jù)顯示，香港整體甲級(jí)寫字樓空置面積今年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1300萬平方英尺（約合120萬平方米），空置率約15%，是2019年的三倍以上，超過了曼哈頓12.5%的水平以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加坡4.6%的水平。

“我對(duì)香港寫字樓持續(xù)不看好，今年年底租金會(huì)繼續(xù)下跌，因?yàn)閽伿鄣膶懽謽遣皇悄敲慈菀妆毁u掉。至于香港寫字樓拋盤會(huì)不會(huì)導(dǎo)致繼續(xù)租金下跌？我不敢說，但是肯定會(huì)有所反應(yīng)，今年年底會(huì)有一定程度的下跌?！秉S立沖稱。

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