原標(biāo)題：新華資管否認(rèn)郁亮帶隊(duì)談?wù)蛊?，新華萬科再遭股債雙殺，資管遭股債雙債務(wù)年內(nèi)198億境內(nèi)外債到期

出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

時(shí)隔數(shù)月，郁亮九五至尊冰球突破網(wǎng)站(中國(guó)大陸)官方版APP下載萬科再次遭遇股債雙殺。隊(duì)到期

3月4日，談?wù)谷f科境內(nèi)債多數(shù)下跌，期萬“22萬科06”跌超19%，科再“20萬科08”跌超9%，殺年深圳“20萬科04”跌超6%，內(nèi)億“21萬科02”跌超2%；“21萬科04”更是境內(nèi)金因跌超20%，盤中臨時(shí)停牌。外債委資

其2029年11月到期美元債，國(guó)資勢(shì)創(chuàng)2022年10月31日以來最大跌幅，新華每1美元跌5.3美分，資管遭股債雙債務(wù)至39.6美分。郁亮

此外，股價(jià)也出現(xiàn)大幅下跌情形，當(dāng)天A股萬科A(000002.SZ)下跌4.65%，港股萬科企業(yè)（02202.HK）下跌7.13%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，很可能是受到萬科債務(wù)展期傳聞的影響。近期，九五至尊冰球突破網(wǎng)站(中國(guó)大陸)官方版APP下載有消息稱萬科與部分金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了會(huì)談，以求對(duì)其非標(biāo)債務(wù)進(jìn)行展期，該筆債務(wù)原定于2023年12月到期，后展期至今年3月到期。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

緊接著又傳出，萬科董事會(huì)主席郁亮與深圳國(guó)資委拜訪新華資管，商談100億債券展期被拒。

對(duì)此，新華資產(chǎn)于3月3日聲明稱：近期，公司關(guān)注到有關(guān)我公司與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科企業(yè)系中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。

作為地產(chǎn)四巨頭“恒碧萬融”中僅剩的一家，萬科的安全關(guān)乎地產(chǎn)的信心，尤其是在目前行業(yè)信心脆弱的情形下，其現(xiàn)金流安全，愈發(fā)受到外界關(guān)注。

未雨綢繆，出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金

而在此之前，萬科頻頻出售資產(chǎn)的動(dòng)作，也在引發(fā)各種猜測(cè)。萬科向來危機(jī)感很足，但地產(chǎn)下行至今，已經(jīng)很難獨(dú)善其身。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，百強(qiáng)房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。銷售額超百億房企14家，較去年同期減少12家。

聚焦于萬科，規(guī)模雖然繼續(xù)保持行業(yè)第二，但前兩月銷售額僅334.5億元，同比減少43.1%，銷售的持續(xù)下滑，令萬科的“御寒”能力也在減弱。

地產(chǎn)還在下行與筑底，郁亮那句“活下去”已經(jīng)到了緊要時(shí)刻。

今年1月以來，萬科開始加快資產(chǎn)處置，先是將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控；2月9日，又將營(yíng)收TOP1商場(chǎng)上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)，以7折轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展房托基金，回籠現(xiàn)金23.838億元。

近日，市場(chǎng)又傳出消息，稱萬科正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司“泊寓”的部分后股權(quán)，參與談判的潛在買家包括國(guó)企。

這樣的舉動(dòng)，業(yè)內(nèi)普遍解讀為萬科在未雨綢繆，面對(duì)當(dāng)下的銷售萎縮和融資環(huán)境，欲通過處置非主營(yíng)相關(guān)的資產(chǎn)，緩解流動(dòng)性壓力，應(yīng)對(duì)上半年的償債高峰。

償債高峰逼近，全年到期債務(wù)198億

這不僅是萬科面臨的壓力，也是諸多房企的現(xiàn)實(shí)狀況。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，雖然2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%，但房企債務(wù)到期壓力仍未得到本質(zhì)緩解。

從到期債務(wù)來看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

其中，萬科2024上半年需兌付12.3億美元海外債。而從全年看，萬科要兌付的債務(wù)達(dá)198億元，境內(nèi)93億元，包括上半年50億元，下半年43億；境外債務(wù)為105億元。

據(jù)其年初與金融機(jī)構(gòu)溝通，萬科欲從多方面保障債務(wù)償還，包括境外本身的外幣資金、對(duì)境外公司分紅或股權(quán)回購實(shí)現(xiàn)資金籌集，以及銀團(tuán)貸款或債務(wù)置換，3月11日即將到期的一筆6.3億美元的境外債券，便欲采取這種方式。

針對(duì)3月4日需要付息的“22萬科01”、 “22萬科02” 兩支債券，萬科于2月29日透露，在付息日前2個(gè)交易日，已將利息足額劃付至中國(guó)結(jié)算深圳分公司指定的銀行賬戶。

而導(dǎo)致此次股債雙殺的債務(wù)，新華資產(chǎn)在聲明中并未談及更多。

根據(jù)新華保險(xiǎn)2023年半年報(bào)，明確以萬科之名參與的債權(quán)計(jì)劃共三期，分別是萬科武漢債權(quán)投資26.25億元、萬科物流投資計(jì)劃3期15.77億元、萬科昆明債權(quán)投資計(jì)劃1期11億元，合計(jì)52.02億元。

2023年三季報(bào)顯示，萬科賬上還有1036.80億元現(xiàn)金，如果剔除預(yù)收監(jiān)管資金，在手資金還有600億元，短期債務(wù)尚能應(yīng)對(duì)。這是其此前針對(duì)3月11日即將到期6.3億美元境外債，回復(fù)調(diào)研者哪怕沒有銀行貸款，自有資金都能覆蓋的支撐。

但現(xiàn)金流并不能成為“定心丸”，碧桂園賬上也有上千億資金，因優(yōu)先用于“保交樓”，對(duì)境內(nèi)債進(jìn)行展期，并正在謀劃境外債重組。

深國(guó)資力挺，REIT渠道打通

相比于其他房企，萬科擁有兩大優(yōu)勢(shì)，一是深國(guó)資的支持，深鐵集團(tuán)是萬科的第一大股東，持股27.18%，而深鐵集團(tuán)由深圳市國(guó)資委100%控股；

去年11月，萬科遭遇股債雙殺，深圳國(guó)資委出面力挺，稱如遇極端情況，會(huì)出手幫助萬科應(yīng)對(duì)，有足夠的資金、資源和工具，可以通過一切可能的市場(chǎng)化、法制化手段，來幫助其度過難關(guān)。

深鐵集團(tuán)承諾將按照市場(chǎng)化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助其盤活資產(chǎn)，交易金額預(yù)計(jì)超100億元。同時(shí)深鐵集團(tuán)還欲擇機(jī)購買萬科在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券。

二是商業(yè)、物流重資產(chǎn)退出路徑打通。3月1日，萬科旗下萬緯物流實(shí)現(xiàn)REIT發(fā)行，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園；去年11月，萬科旗下印力消費(fèi)REIT正式獲批，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。

據(jù)了解，萬科旗下長(zhǎng)租公寓REIT也在積極申報(bào)中，商業(yè)、物流、租賃住房三個(gè)賽道均在發(fā)力REITs。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“雖然企業(yè)通過REITs退出回籠的資金，不能用于拿地或者地產(chǎn)開發(fā)，需要‘?？顚Ｓ谩?，但REITs本身可以成為存量盤活的重要手段，幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型?！?/p>

這對(duì)處于轉(zhuǎn)型期的萬科至關(guān)重要，郁亮也曾感慨道，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商。

REIT渠道的打通，成為萬科轉(zhuǎn)型的微光，但對(duì)于即將到來的償債高峰，萬科要先挺過去。

此前就有業(yè)內(nèi)人士透露，萬科今年美元債折合人民幣100億左右，債券余額總計(jì)889億，其中今年到期285億，3月為46億，6月為64億；債券到期高峰是2025年，合計(jì)達(dá)362億。

“目前可能在談?wù)蛊?，展是一定要展的，只看是付出什么代價(jià)了?，F(xiàn)在要救萬科，已經(jīng)不能光靠深圳國(guó)資，需要更高級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)重視，另加市場(chǎng)復(fù)蘇?！鄙鲜鋈耸糠治龅?。

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