原標(biāo)題：萬(wàn)科金地直面償債“洪峰”，洪峰地產(chǎn)“最后一道防線”告急

一筆債券的科務(wù)資如期償還，這樣一件放在平常很理所當(dāng)然的金地急債kaiyun體育樂(lè)魚體育事情，近期卻被資本市場(chǎng)當(dāng)作了利好信息。直面最后

日前，償債產(chǎn)萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布公告稱，地產(chǎn)道防3月11日到期的線告一筆美元債，已將約6.5億美元存入指定銀行賬戶，券債以全數(shù)償付到期票據(jù)本息。洪峰當(dāng)日，科務(wù)資萬(wàn)科多只債券大幅反彈，金地急債其中“20萬(wàn)科08”上漲23.11%，直面最后“22萬(wàn)科06”上漲15.97%，償債產(chǎn)盤中一度漲超20%觸發(fā)臨時(shí)停牌，地產(chǎn)道防“21萬(wàn)科02”上漲12.92%。線告

資本市場(chǎng)快速反應(yīng)的背景是，外界近期對(duì)于萬(wàn)科能否順利償債的擔(dān)憂。3月初，有傳聞稱，萬(wàn)科試圖尋求部分債務(wù)展期，受此消息拖累，3月4日，萬(wàn)科多只債券下跌，有債券跌幅超36%，萬(wàn)科AH股則分別跌超4%和7%，該情緒同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊下跌約2.5%。

短短4天，萬(wàn)科股債價(jià)格的漲跌猶如過(guò)山車，而這也側(cè)面反映了資本市場(chǎng)搖擺不定的焦慮情緒。自2021年下半年花樣年推翻房企債務(wù)違約第一塊多米諾骨牌以來(lái)，房企的流動(dòng)性危機(jī)在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)傳導(dǎo)，從規(guī)模房企到頭部房企、優(yōu)質(zhì)房企，直至2023年下半年的碧桂園、遠(yuǎn)洋也相繼宣布啟動(dòng)債務(wù)重組。如今，在資本市場(chǎng)依然堅(jiān)持償債的kaiyun體育樂(lè)魚體育房企所剩寥寥。在這一時(shí)期，混合所有制房企萬(wàn)科、金地也曾多次遭遇股債下跌，引發(fā)市場(chǎng)普遍擔(dān)憂，最終因自身經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健，且得到來(lái)自國(guó)資股東的支持而屢屢化險(xiǎn)為夷。

然而，房地產(chǎn)銷售的持續(xù)下滑，仍舊在不斷透支著房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，對(duì)于萬(wàn)科、金地這樣的房企而言，危機(jī)并沒(méi)有解除。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)一年內(nèi)，萬(wàn)科有接近4成的存續(xù)債券到期，需要準(zhǔn)備326億元的資金來(lái)償還到期債務(wù)，金地則有超過(guò)7成的債務(wù)到期，需要準(zhǔn)備償還的資金約158億元。如若樓市銷售不能快速回升，如若股債融資功能不能恢復(fù)，抑或是沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的特殊支持，這些被視作“地產(chǎn)最后一道防線”的房企，將繼續(xù)面臨隨時(shí)“違約”的巨大壓力。

有多少債？

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月4日，萬(wàn)科的境內(nèi)外存續(xù)債券共75只，債券余額合計(jì)約872億元，從到期情況來(lái)看，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的債券就有45只，余額合計(jì)約為326億元，占所有存續(xù)債券余額的37%。今年上半年，萬(wàn)科有16只債券陸續(xù)到期，應(yīng)償還債券金額約150億元。

此外，萬(wàn)科還有一部分非傳統(tǒng)融資債務(wù)。根據(jù)萬(wàn)科2023年第四期中期票據(jù)募集說(shuō)明書，截至2022年年末，萬(wàn)科向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)借款有十筆，合計(jì)總金額超過(guò)200億元。其中，有一筆需要在未來(lái)一年內(nèi)償還，借款方為新華資產(chǎn)管理股份有限公司，金額26.25億元，借款終止日為2024年12月25日。

從償債能力來(lái)看，根據(jù)萬(wàn)科最新的公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2023年9月底，其貨幣資金為1037億元，較2022年同期的1372億元減少24%，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍。

但有業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房企賬上的貨幣資金多數(shù)為監(jiān)管賬號(hào)內(nèi)用于“保交付”的資金，存在受限的情況，通常不能被集團(tuán)抽調(diào)用于償債。因此，面對(duì)密集到期的債務(wù)，房企通常只能選擇出售有價(jià)值的資產(chǎn)，這是最快速和便捷的方式。此前，曾有多家房企采用過(guò)類似的操作，比如雅居樂(lè)，就曾經(jīng)在2022年前大量出售資產(chǎn)和項(xiàng)目，順利渡過(guò)償債高峰期。

公開(kāi)信息顯示，去年下半年以來(lái)，萬(wàn)科已陸續(xù)出售了廣州天河萬(wàn)科廣場(chǎng)、悅榕莊酒店的股權(quán)、上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)，共回籠資金約37億元。2022年，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)是萬(wàn)科集團(tuán)旗下?tīng)I(yíng)收排名第一的商業(yè)項(xiàng)目。

目前，萬(wàn)科手里還有不少物業(yè)資產(chǎn)可以出售回籠資金。根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)的年度報(bào)告，截至2022年年末，其包括酒店、房屋、建筑物在內(nèi)的固定資產(chǎn)，以及投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值合計(jì)為1124億元，剔除用于銀行借款抵押的資產(chǎn)外，未受限的部分約為1013億元。

另外近期流傳的一份未經(jīng)證實(shí)的萬(wàn)科會(huì)議紀(jì)要顯示，萬(wàn)科集團(tuán)手里的商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)估值共900億元左右，因?yàn)榈湍芗?jí)城市的物業(yè)資產(chǎn)比較難出手，預(yù)計(jì)萬(wàn)科手里一線城市的商業(yè)物業(yè)，以及一些優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，賣掉能回籠300億元的資金。此外，萬(wàn)科持有萬(wàn)物云、萬(wàn)科海外等股票，持股比例對(duì)應(yīng)市值130億，可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售，回籠資金約80億元。目前，萬(wàn)科最終會(huì)將資產(chǎn)出讓籌集資金，抑或是獲得金融機(jī)構(gòu)的特殊支持，目前還不得而知。

與萬(wàn)科也相似，金地也將在未來(lái)一年內(nèi)面臨不小的債務(wù)壓力。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月4日，金地集團(tuán)境內(nèi)外存續(xù)的債券共15只，債券余額約為210億元；一年內(nèi)到期的債券有9只，余額合計(jì)158億元，占所有債券余額的比例超過(guò)7成。也就是說(shuō)，接下來(lái)一年時(shí)間，金地將償還規(guī)模超過(guò)7成的債務(wù)。

短期來(lái)看，今年上半年，金地就有5只債券到期，涉及金額76億元。其中有三只債券將在3月到期，包括“21金地MTN002”“16金地02”“21金地MTN003”，涉及金額達(dá)到41億元，5月、6月分別有一筆20億元、15億元的債券到期。

如同萬(wàn)科一般，僅從賬面資金來(lái)看，金地足以覆蓋未來(lái)一年內(nèi)的到期債務(wù)，截至2023年9月，金地手中的貨幣資金為338億元。此外，截至2022年年末，其在北京、深圳、上海等城市擁有的投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)約為263億元。但貨幣資金以及物業(yè)項(xiàng)目受限的情況，金地未公布，因此是否能夠按時(shí)償還債務(wù)，仍不得而知。

今年以來(lái)，金地已償還了兩筆到期債券，合計(jì)約50億元。接下來(lái)，金地還將面對(duì)的是上半年內(nèi)即將到期的76億元債務(wù)兌付。

據(jù)悉，2023年下半年以來(lái)，金地就已經(jīng)開(kāi)始為今年的到期的債務(wù)做準(zhǔn)備。2023年12月，金地將其位于深圳福田的核心資產(chǎn)金地環(huán)灣城項(xiàng)目股權(quán)出售給大股東深圳市福田投資控股有限公司，出讓對(duì)價(jià)為32.5億元。

今年2月26日，金地公告稱，其控股的金地物業(yè)向招商銀行申請(qǐng)25億元的授信額度，金地方面以持有的金地物業(yè)股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。3月6日，金地公告稱，其控股的北京金地中心項(xiàng)目公司向交通銀行申請(qǐng)40億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，金地集團(tuán)為之提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

上述兩筆貸款資金總計(jì)為65億。據(jù)了解，這65億將用以償還金地集團(tuán)今年上半年到期的公開(kāi)債務(wù)，兩筆貸款的敲定，也在很大程度上緩解了金地集團(tuán)的短期償債壓力。

隨著上述兩筆貸款的敲定，近期金地也陸續(xù)發(fā)布了即將到期的債券兌付公告：中期票據(jù)“21金地MTN002”（3月10日到期），發(fā)行人將在規(guī)定時(shí)間前將兌付資金劃付至相應(yīng)收款賬戶；4月7日應(yīng)該回售的債券“21金地03”，金地已委托中國(guó)證券登記結(jié)算有限公司上海分公司進(jìn)行債券兌付、兌息，將于到期日前兩日將回售資金劃付至相應(yīng)賬戶。

破防的沖擊？

2021年10月，因一筆約2.06億美元的票據(jù)到期未能按時(shí)償還，百?gòu)?qiáng)房企花樣年正式宣告境外債務(wù)違約。這成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的第一塊多米諾骨牌。

此后，伴隨著樓市持續(xù)下行，銷售節(jié)節(jié)下挫，房企流動(dòng)性承壓，期間國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)內(nèi)地房企的信用評(píng)級(jí)，加速債務(wù)到期，違約潮在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)快速蔓延，陸續(xù)有房企倒在保信用的道路上。

2021年下半年以來(lái)，當(dāng)代置業(yè)、新力控股、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、富力等規(guī)模房企先后宣告?zhèn)鶆?wù)違約；年底，頭部企業(yè)恒大宣告進(jìn)行境外債務(wù)重組，正式爆雷。

進(jìn)入2022年，先是閩系房企正榮、陽(yáng)光城暫停償債；同期，兩千億銷售規(guī)模的“優(yōu)等生”世茂集團(tuán)也傳出了資金緊張的消息，同步開(kāi)啟資產(chǎn)處置的舉措，并于當(dāng)年7月份開(kāi)始推進(jìn)境外債務(wù)重組；5月份時(shí)，曾位列房企第一梯隊(duì)的融創(chuàng)，盡管大手筆處置了一系列資產(chǎn)，但面對(duì)到期的巨額債務(wù)仍杯水車薪，最終也走向了債務(wù)重組的道路。

隨著越來(lái)越多規(guī)模房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持從需求層逐步來(lái)到供給側(cè)，為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資提供助力，從創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，到中債增提供信用擔(dān)保，監(jiān)管層的增信支持不斷升級(jí)。

但2022年11月，曾在信用背書下完成一筆中票發(fā)行的示范房企旭輝也宣布境外債務(wù)停付本息，尋求境外債務(wù)全面解決方案。

進(jìn)入2023年下半年，房地產(chǎn)銷售和金融兩端復(fù)蘇不及預(yù)期，曾被市場(chǎng)廣泛認(rèn)為較為安全的開(kāi)發(fā)商也逐漸被卷入違約的漩渦中。2023年7月，有國(guó)資股東加持的遠(yuǎn)洋控股歷經(jīng)一筆境內(nèi)債務(wù)展期之后，兩大險(xiǎn)資股東成立聯(lián)合工作組進(jìn)駐等一系列動(dòng)作之后，在9月中旬宣告暫停支付所有境外債務(wù)。

同時(shí)，昔日規(guī)模第一的碧桂園也宣布啟動(dòng)債務(wù)展期，這家財(cái)務(wù)素來(lái)相對(duì)穩(wěn)健的巨頭的爆雷，給市場(chǎng)帶來(lái)巨大震撼，外界不禁追問(wèn)，到底還剩多少房企可以穿越周期？直到萬(wàn)科、金地等混合所有制房企，亦不得不直面流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2023年10月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)萬(wàn)科的信用評(píng)級(jí)，此后公司債券價(jià)格大幅下跌。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)基本面的悲觀和憂慮無(wú)處掩藏。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)有分析曾指出，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)占據(jù)龍頭地位，如果對(duì)萬(wàn)科安全性的疑慮持續(xù)，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)也會(huì)產(chǎn)生不利影響。

所幸在2023年11月舉行的投資人溝通會(huì)上，萬(wàn)科得到股東深地鐵、深圳國(guó)資委的強(qiáng)勢(shì)站臺(tái)，后者明確表態(tài)會(huì)對(duì)萬(wàn)科予以支持，幫助萬(wàn)科獲取政策和資金支持。而總部同樣位于深圳的混合所有制房企金地，則得到了當(dāng)?shù)貒?guó)資真金白銀的支持。2023年底，金地以32.5億元的交易對(duì)價(jià)將深圳環(huán)灣城項(xiàng)目51%股權(quán)出售，接手方為深圳市福田區(qū)國(guó)資委。

兩家房企得到當(dāng)?shù)卣С郑谝欢ǔ潭壬弦脖皇袌?chǎng)解讀為，關(guān)鍵時(shí)刻地方政府會(huì)出手相助，這是地產(chǎn)債的最后的防線。

2023年下半年時(shí)，使碧桂園陷入流動(dòng)性危機(jī)的重要因素之一便是銷售表現(xiàn)的急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)時(shí)多數(shù)企業(yè)銷售連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，至這年7月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同環(huán)比皆超3成，碧桂園的銷售也從2022年時(shí)的月均290億銷售額，大幅走低至當(dāng)年7月份的120億，幾乎創(chuàng)下過(guò)去幾年來(lái)該公司月度銷售的最低水平。

這樣的劇情也正在萬(wàn)科、金地身上上演。2023年全年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3761億元，同比減少9.8%；今年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額194.5億元，同比減少了32%，而在過(guò)去的2023年里，萬(wàn)科的月度銷售數(shù)據(jù)從未低于200億元。

同樣地，2023年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額1535.5億元，較2022年下跌超30%，已經(jīng)連續(xù)第二年同比下滑。今年1月份，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額55.1億元，同比大幅下降超40%。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者坦言，當(dāng)前已經(jīng)不是哪家房企自身的問(wèn)題，現(xiàn)在市場(chǎng)、行業(yè)也沒(méi)什么向好的信號(hào)，誰(shuí)爆雷都不稀奇，項(xiàng)目賣不出去，即使能拿到銀行貸款、融資，也無(wú)法根本解決問(wèn)題。

一家出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士也認(rèn)為，萬(wàn)科債務(wù)違約對(duì)市場(chǎng)的沖擊也不會(huì)太大，因?yàn)檫`約也不意味著公司就沒(méi)了，保交付和境內(nèi)運(yùn)營(yíng)也依然能正常進(jìn)行。

有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師則向記者坦言，當(dāng)前地產(chǎn)美元債面臨的結(jié)果就是贖回、償還或者違約，已經(jīng)沒(méi)有預(yù)期發(fā)行新美元地產(chǎn)債的可能，因此即便兩家房企也違約，對(duì)融資來(lái)說(shuō)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，兩家房企的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)其他國(guó)資背景企業(yè)產(chǎn)生影響。匯生國(guó)際融資總裁黃立沖分析認(rèn)為，過(guò)去債權(quán)人和投資人認(rèn)為有國(guó)企作為主要股權(quán)或者第一大股東的企業(yè)，若出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行或政府會(huì)出手，如果最終結(jié)果仍舊是出險(xiǎn)，那么也就打破了這一層幻想，市場(chǎng)難免會(huì)把混合所有制與民企等同，或許會(huì)帶來(lái)對(duì)整個(gè)板塊的信心打擊。

3月11日，市場(chǎng)上有傳言稱，監(jiān)管層近日與金融機(jī)構(gòu)會(huì)面，要求大型銀行加強(qiáng)對(duì)萬(wàn)科的金融支持，要求萬(wàn)科的私人債券持有人討論延期的問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)被要求迅速取得進(jìn)展。對(duì)于該傳言，還未有官方公開(kāi)發(fā)聲。當(dāng)日，萬(wàn)科A股價(jià)收?qǐng)?bào)9.46元/股，上漲3.05%；金地集團(tuán)股價(jià)上漲3.08%至4.02元/股票。

萬(wàn)科的債券則漲跌不一，“22萬(wàn)科02”上漲14%，“22萬(wàn)科05”上漲5%；“22萬(wàn)科04”“20萬(wàn)科08”則下跌近9%。債市的巨幅波動(dòng)以及漲跌不一，或多或少，依然隱含著市場(chǎng)對(duì)于“地產(chǎn)最后一道防線”能否守住的焦灼與擔(dān)憂吧。查看更多

平臺(tái)聲明：該文觀點(diǎn)僅代表作者本人，搜狐號(hào)系信息發(fā)布平臺(tái)，搜狐僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)。