改造表決同意比例下降，廣州國首個城改造或釋放一批城中村加快建設進程。擬出

先補償后搬遷，臺全條例寶博體育“安置房”為主，中村之同未提“房票安置”

《征求意見稿》明確，雙分收補設征收集體土地應當按照公平合理、意方先補償后搬遷的可啟原則，鞏固提升村民原有生活水平，動征維護長遠利益。償建

此外，廣州國首個城改造明確城中村改造應當先行安排安置房項目供地和建設，擬出加強安置房規(guī)劃設計和建設管理，臺全條例確保安置房在合理工期內建成，中村之同安置房品質不得低于商品住房水平。雙分收補設寶博體育還強調確需新建或者改建的意方生活配套，應當確保配套公共服務設施和基礎設施與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。

值得注意的是，此前廣州城市更新“專項規(guī)劃”中，明確將探索房票安置政策機制，在本次草案尚未提及。

依法作出征收補償安置決定，解決“釘子戶”難題

在征地補償安置方案方面，《征求意見稿》明確，征地補償安置方案應當聽取被征收土地的農村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見，并經(jīng)改造項目所在村農村集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意。

征收土地申請經(jīng)批準前，區(qū)人民政府應當按照征地補償安置協(xié)議保證足額到位或者提存公證征收土地補償費用，并落實被征地農民社會保障費用。對個別未達成征地補償安置協(xié)議的，由區(qū)人民政府在征收土地公告期滿后依法作出征收補償安置決定。

被征收土地的所有權人、使用權人對征收補償安置決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟，在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又未按照征地補償安置協(xié)議交出土地，經(jīng)催告后仍不履行或者在征地補償安置決定規(guī)定的期限內不交出土地的，由區(qū)人民政府作出責令交出土地的決定；拒不交出土地的，依法申請人民法院予以裁定；法院裁定準予執(zhí)行的，由區(qū)人民政府依照法律和國家有關規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)內人士表示，征收補償是城中村改造的核心，過去由開發(fā)商來征收，多半采取高額補償來實現(xiàn)，流程簡單粗暴，沒有區(qū)分違法合法，歷史遺留等，導致高成本。此外，“釘子戶”問題向來是舊改/城中村改造存在的卡點。新時期，貫徹依法征收，可解決城中村改造的難點。

改造地塊按一定比例配置保障性住房

保障性住房建設方面，城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模應當按照一定比例配置保障性住房，可以綜合交通、公共服務配套設施、產(chǎn)業(yè)布局等因素按區(qū)域統(tǒng)籌。城中村改造控制性詳細規(guī)劃明確的建設量較自身改造建設量有節(jié)余的，優(yōu)先配置保障性住房。

在保障房籌集方面，整租運營的模式得到明確。

《征求意見稿》提出，個人可以將自有產(chǎn)權的房屋委托專業(yè)住房租賃機構作為保障性租賃住房進行整體運營。城中村改造建設和籌集的保障性住房，按規(guī)定享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供應、金融和稅費減免等優(yōu)惠政策。

錢從哪來——政府專項債券，改造專項借款、專項貸款

城中村改造需要解決錢從哪來的問題。

《征求意見稿》提到，改造具體資金來源包括：國家有關城中村改造項目的專項補助；政府專項債券等地方政府財政資金；城中村改造專項借款、專項貸款；企業(yè)債券、基金等社會資金；其他符合規(guī)定的資金。專項借款、專項貸款等資金實行?？顚Ｓ?、封閉管理。市人民政府應當支持銀行業(yè)金融機構優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新。

在稅費優(yōu)惠方面，《征求意見稿》提出，城中村改造項目按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費和政府性基金減免，相關納稅人按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同財政、稅務等政府部門編制城中村改造項目按規(guī)定享受的減免等優(yōu)惠政策清單，定期更新并向社會公布。

產(chǎn)業(yè)去哪里——先安排產(chǎn)業(yè)轉移承接園區(qū)、有序疏解

城市更新和產(chǎn)業(yè)轉型正進入高度互動互促時期，廣州272條城中村里面有一半以上是產(chǎn)業(yè)村，比如中大康樂村、鳳和村，荔灣的山村，越秀的瑤臺村等，發(fā)育多年的產(chǎn)業(yè)鏈何去何從？

《征求意見稿》提到，市政府應當對城中村產(chǎn)業(yè)情況開展調查，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，先行安排產(chǎn)業(yè)轉移承接園區(qū)，有序疏解城中村集聚產(chǎn)業(yè)，堅持異地遷移與就地改造相結合，按照合理布局、區(qū)域平衡的原則，保障產(chǎn)業(yè)用地需求或者配置一定比例的產(chǎn)業(yè)用房。

區(qū)政府可以根據(jù)項目用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強度、勞動生產(chǎn)率等指標對用地效率進行分等定級，提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶的創(chuàng)業(yè)需求，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉等業(yè)內專家表示，今年國家提出超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，城中村改造是一項系統(tǒng)工程，通過立法將各種流程、規(guī)劃、補償標準等進行規(guī)范，將有助于加速推進城中村改造，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，加快城市經(jīng)濟發(fā)展。

（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王?。?/p>

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